Stavebnětechnické hodnocení stavu bytového domu – základ pro revitalizaci

09.08.2010 (Zdroj: Materiály pro stavbu)

Spolu s energetickým auditem představuje stavebnětechnické hodnocení, někdy nazývané i stavebnětechnický audit, základ pro efektivní investici do regenerace domu a je nezbytné pro stanovení způsobu, rozsahu a pořadí prováděných prací, včetně volby materiálů.

Může být provedeno v různém rozsahu, s různou mírou podrobností a různými metodami. Objektivnost a vypovídací schopnost posouzení významně závisí na zkušenosti osoby, která posouzení provádí. Na základě analogie s jinými objekty téhož typu a variantami obdobných problémů může být, díky auditorově zkušenosti, ušetřena značná část nákladných průzkumných prací včetně odkrývání konstrukcí, provádění sond, měření a zkoušek. Nicméně zkušenost nemůže nahradit nezbytnost provedení sond a zkoušek na konstrukcích v rozsahu, který je nutný pro stanovení individuálních aktuálních vlastností konstrukcí konkrétního domu, jehož stav je posuzován, zejména pokud jde o charakteristiky materiálů a konstrukcí zhotovovaných na stavbě, jako jsou např. stykové malty, monolitické betony, dozdívky, omítky a nástřiky. Návrh zásadních sanačních opatření může proto vycházet pouze z poznatků o aktuálním stavu konstrukcí a o jejich poruchách. Zjištěné poruchy a navrhovaná opatření by pak měly být v návrhu rozčleněny podle závažnosti možných důsledků a s ohledem na neodkladnost jejich odstranění. Zejména pokud jde o možnost destrukce (zřícení) konstrukcí nebo jejich částí, nebezpečí ohrožení osob, zhoršení podmínek užívání bytů apod. Univerzální postup hodnocení neexistuje, stejně jako neexistuje vyčerpávající soubor nezbytných prací, které je nutno v rámci posouzení provést. Někdy převažují průzkumné práce a měření, v jiných případech je základem posouzení vizuální prohlídka.

Někdy se, v případech, kdy je připravována revitalizace více typově shodných objektů v jedné lokalitě najednou, nabízí provést posouzení jako celek. Z hlediska nákladů je to výhodné. Avšak i přes obecně shodné znaky se jednotlivé objekty mohou lišit. Proto je žádoucí návazně posoudit každý dům zvlášť a pro každý zpracovat konkrétní posudek. Je třeba počítat i s tím, že pro eventuální žádosti o dotace, pro zpracování projektové dokumentace oprav, pro jednání s uživateli jednotlivých bytů nebo s dodavateli stavebních prací (sanací) je potřebné, aby byly k dispozici konkrétní podklady ke každému objektu.

Stavebnětechnické hodnocení zpravidla vyžaduje odborné posouzení konstrukcí obvodového pláště z hlediska:

● koroze výztuže, karbonatace železobetonových konstrukcí, statiky (statický posudek),
● tepelné techniky (energetický audit),
● požární bezpečnosti.

V konkrétních případech může být vyžadováno posouzení z hlediska hygieny prostředí:

● akustika,
● osvětlení a oslunění,
● hygienicky nutná výměna vzduchu,
● výskyt plísní a mikroorganismů

Před vlastní prohlídkou by měl posuzovatel důkladně prostudovat dostupné podklady k objektu. Tj. především projektovou dokumentaci, revizní zprávy, informace o dosud provedených opravách. Pro eliminaci subjektivních pohledů, kterým se nelze nikdy zcela vyhnout, je rozumné, v případech, které to vyžadují, uskutečnit prohlídku za účasti více odborníků s dlouhodobou praxí v oblasti regenerace bytových domů.

Zpráva o stavebnětechnickém posouzení stavu domu společně s návrhem na odstranění zjištěných závad a stanovením rozsahu nutných prací dle jejich povahy by měla být základním podkladem pro zpracovatele projektové dokumentace a návazně pro další přípravné práce, především pro přípravu zajištění financování díla a jeho kvalitní a kompetentní provedení.

Jiří Bureš, KASTEN, spol. s r. o.