Revitalizace, regenerace, sanace bytového domu

03.04.2012 (Zdroj: Materiály pro stavu)

Co je při rekonstrukci a revitalizaci důležité?

Na začátku obvykle bývá přání změny. Sanace, regenerace, revitalizace. Energetický audit a stavebně technické posouzení domu (včetně dílčích posudků jednotlivých specialistů) přání promění v záměr. Doporučení jednotlivých sanačních opatření a jejich priorit z obou posouzení vyplývající jsou podkladem pro stanovení rozsahu sanačních prací. Formulace záměru by měla zahrnout i specifikaci sanačních postupů v takové míře, aby bylo možno provést odhad nákladů, popřípadě i odhad dopadů realizovaných prací na uživatele bytů.

Návrhy rekonstrukce

Záměr se v první fázi zpracovává většinou ve variantách, lišících se zejména rozsahem navrhovaných opatření, výší nákladů, dobou realizace a cílovými parametry. Je žádoucí, aby se výběru realizační varianty záměru zúčastnili majitelé objektu i uživatelé bytů. Jejich účast umožňuje, když ne zcela, tak alespoň částečně předejít rozporům? Někdy i poměrně obtížným, při jednáních v dalších fázích přípravy sanace. Mimo jiné i proto, že nezřídka je výběr sanační varianty proveden pouze na základě objemu finančních prostředků, které jsou k dispozici. To ale může vést k vyšším nákladům v budoucnosti (ať již z důvodu vyšších provozních nákladů nebo např. z důvodu krátké životnosti sanačních opatření). Proto je nezbytné připravit pro hodnocení variant i odpovídající ekonomické porovnání (včetně vlivu provozních nákladů, nákladů na údržbu a životnosti) a vysvětlení vlivu jednotlivých variant na užitné vlastnosti domů (včetně předpokladu dosažených parametrů bytových prostor a vzhledu objektu). Rovněž je žádoucí připravit i podklady týkající se možných zdrojů financování oprav (vlastní zdroje, půjčky, dotace) a jejich možné kombinace, zejména ve vazbě na platební kalendář.

Projektová dokumentace rekonstrukce domu

Výsledkem posouzení stavu objektu a projednání jednotlivých variant sanačních postupů v návaznosti na možnost financování je výsledná formulace záměru sanace. Závěr by měl být definován jednoznačně, protože bude de facto zadáním pro vypracování projektové dokumentace. Variantní formulování záměru zpracování projektové dokumentace komplikuje, prodražuje a negativně ovlivňuje i další navazující kroky přípravy, vč. např. výběrového řízení na zhotovitele. Podrobnost záměru je vždy ovlivněna provedenými posouzeními. Čím je záměr zpracovaný podrobněji, tím je snazší zpracování projektové dokumentace, stejně jako další, navazující etapy přípravy sanace. Proto je v zájmu investora, který má zájem finanční prostředky do rekonstrukce vkládané využít s co největším efektem, aby přípravná fáze rekonstrukce byla co nejdůkladnější. V každém případě by měl proto záměr sanace obsahovat:

  • označení předmětu sanace a jeho vymezení (celý obvodový plášť nebo jen určité stěny, zahrnutí výměny oken, podlahových vrstev na lodžiích apod.),
  • rámcové metody sanace (hlavní statické sanace a jejich postupy, typ zateplení, druhy izolací (např.: izolace Isover), typ oken, způsob sanace meziokenních vložek, úprava soklů apod.),
  • lhůty a etapy provádění sanace ve vazbě na klimatické podmínky,
  • limitní náklady,
  • dopady na užívání bytů (při výměně oken, zábradlí lodžií, zavěšených balkonů apod.),
  • cílové parametry konstrukcí po sanaci (tepelně technické, kvalita povrchů apod.).

V rámci specifikace záměru sanace by měl být řešen i způsob zajištění investorské činnosti. Měla by být potvrzena nebo vybrána a pověřena osoba (může to být jednotlivec či firma), která bude vykonávat činnosti, které povedou k zahájení realizace sanace, k jejímu provedení a kvalitnímu dokončení. Především se jedná o zadání a vypracování projektové dokumentace, jednání se stavebním úřadem a uživateli bytů, výběr zhotovitele, jednání o zajištění financování, technický dozor investora atd.

Když je tento postup dodržen, musí se přirozeně projevit i ve vysoké  kvalitě provedení.

Aleš Kocourek,
KASTEN, spol. s r. o.

Materiály pro stavu - 4/2012 (PDF - 161 kB)