Několik poznámek k rekonstrukci panelových domů

03.05.2010

Přestože řada panelových domů již prodělala celkovou nebo částečnou rekonstrukci, stále zůstává mnoho těch, které náročné opravy teprve čekají. Čas od času se vynoří otázka jaký je vlastně stav těchto třicet čtyřicet let starých obytných domů a zda nehrozí nějaké nebezpečí zřícení apod. Většinou jsou tyto otázky vyvolány historickým předpokladem životnosti panelových domů, kdysi počítané na 40 let.

Zanedbanost bytového fondu v panelových a i nepanelových domech jde, dle studie Panel SCAN 2009 zpracované CERPAD, o.s., především na vrub uplynulé éry, v níž tehdejší podniky bytového hospodářství,
ale i bytová družstva údržbu pouze předstíraly. Na druhé straně je faktem, že na opravy neměly prostředky. Tento kumulovaný problém je významným faktorem zanedbanosti, která v dnešních podmínkách už přestává být charakteristickým znamením doby a společnosti, ale čím dál víc se stává individuálním znamením stigmatizujícím konkrétní dům nebo i skupinu domů, lokalitu a v některých případech i celá sídliště jako místa přinášející svým obyvatelům problémy. Klesá hodnota bytů, kvalita života, mění se i sociální struktura obyvatel. A tento nevratný spirálový pohyb může vést až ke vzniku novodobých ghett a slumů.

V letech 1992-2008 prošly panelové domy zásadní rekonstrukční etapou. Ke konci roku 2008 bylo dotčeno rekonstrukcí přibližně 55 % veškerých panelových domů v ČR. Je to třeba hodnotit pozitivně, nicméně přesto je 45 % bytového fondu v panelové zástavbě, který rekonstrukcí neprošel číslo stále příliš vysoké.
Jde o cca 540 000 bytových jednotek.

Nepanelové bytové domy lze považovat za rekonstrukcí takřka nedotčené, protože dosud bylo rekonstruováno jen 12 % z celkového objemu 961 562 bytových jednotek. Určitou podporu těmto druhům bytových domů v současnosti přináší státní program Nový PANEL a dotační titul Zelená úsporám, jež se oba vztahují i na tento typ bytových domů.

Základem je komplexnost

V řadě případů se při úvahách o rekonstrukci můžeme setkat s tím, že z mnoha důvodů (i když tím nejčastějším jsou peníze), je možné rekonstrukci provádět postupně. Nejprve okna, až ušetříme, tak lodžie, až ušetříme dál, tak zateplení, až...

I při pochopení všech a zejména finančních důvodů, jsem přesvědčen, že to je způsob nejen nevhodný,
ale i nákladnější. Mnohem vhodnější je komplexní přístup.

Motorem komplexnosti se zejména v poslední době stal program PANEL Státního fondu rozvoje bydlení, který podporuje 38 definovaných rekonstrukčních kroků a motivuje investory k tomu, aby rekonstrukční práce řešili s co největším záběrem. Důvod je jednoduchý, ale velmi silný. Kvalitně a plnohodnotně rekonstruovaný panelový bytový dům slouží dobře svým uživatelům a neztrácí na ceně.

Klíčové slovo je kvalita

Problémy s kvalitou jsou jevem, který v našem stavebnictví přetrvává z minulého režimu a který byl bohužel v uplynulých letech při opravách bytových domů tvůrčím způsobem, byť jde o jev nežádoucí, intenzivně a invenčně rozvíjen.

Faktory, které mají za následek snížení efektu provedené rekonstrukce bytového domu, lze rozdělit do několika základních skupin podle jejich příčiny.

Měnící se požadavky

Parametry požadovaných tepelně-technických vlastností stavebních konstrukcí se v průběhu sledovaného období, a to jak na národní, tak celoevropské úrovni měnily. Příkladem je tloušťka izolací prováděných při zateplování na začátku 90. let, která tehdy běžně činila 4 cm a dnes je zcela nevyhovující.

Nové technologie

Sanace konstrukcí obvodového pláště, kontaktní zateplovací systémy, systémy pro sanaci balkonů a lodžií, výměna dřevěných oken za plastová, výměna zkorodovaných balkonů za lodžie: to vše jsou technologie, které k nám byly importovány z vyspělejší části Evropy. Český stavební průmysl se musel všem těmto novinkám teprve učit. Důsledkem byly odchylky od v zahraničí vyzkoušených předepsaných technologií, následkem mnohé vady a z nich vyplývající poruchy.
Naše legislativa, normy a předpisy pro certifikaci reagovaly bohužel dodatečně, velmi zvolna a často pozdě. Chyběly jednotné podklady pro projektování i pro technickou kontrolu prováděných prací. Navíc mnohdy nebyl vyžadován ani projekt, ani technický dozor, takže veškerá odpovědnost za kvalitu a funkčnost provedených oprav ležela v rukou prováděcí firmy, jejíž odbornost dokládal mnohdy pouze živnostenský list.

Slabý investor

Dalším slabým článkem řetězu je často sám investor. V mnoha případech se jedná o zástupce ostatních obyvatel a spoluvlastníků domu, který se dobrovolně ujal role, kterou nechtěl přijmout někdo jiný, aniž by měl odbornou průpravu a zkušenosti, které jsou při řízení investice v řádu několika milionů Kč potřebné.
Nezbývá mu než důvěřovat ujištěním zhotovitele v průběhu výběrového řízení a odborné kompetenci příslušné firmy. Častým jevem bývá, že jediným kritériem pro výběr vítězné firmy bývá pouze cena.

Kvalita provedení spojená s neodborností, nízkou kvalitou řízení

Rekonstrukce provádějí často malé stavební firmy, které postrádají střední technické řídící pracovníky na úrovni mistra nebo stavbyvedoucího. Toto se projevilo zejména v období překotného boomu stavebních prací v nedávných letech 2006-2007. Ale ani v letech před tímto obdobím tomu nebylo jinak. Výsledky, které tato praxe přinesla ukazují, že mnohé z rekonstrukčních kroků byly realizovány nedostatečně anebo dokonce chybným způsobem. Tím vznikl v uplynulých letech, od roku 1992, na provedených rekonstrukcích nemalý dluh.

Autor: Aleš Kocourek
Zdroj: Stavebnictví